2010年在房价下跌的强烈预期中走过。这一年来，保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……

　　在史上最为严厉的调控政策下，房地产业经历了几番激荡。4月中旬新“国十条”出台，成交量随之出现大幅下滑。而在传统旺季的9月，楼市以强劲势头回暖，9月底，新政多管齐下，楼市再现低迷，而12月却出现“翘尾”效应。2010年的楼市让大家或多或少平添了几分感慨，也给了2011年更多的期待。2011年是否能够迎来属于购房人的春天？新的一年楼市又将何去何从？房价的蠢蠢欲动会否导致第三轮调控的到来？房产税的政策靴子会否落地？高位盘整的房价能回落吗？

　　猜想一：楼市将迎来第三轮调控？

　　2010年，从中央到地方针对房地产市场出台了诸多调控举措，一些地方楼市剧烈波动，房价亦显扑朔迷离，许多购房者深陷“出手”还是“坚守”的艰难抉择当中。毫无疑问，目前已经进行的两轮楼市调控效果欠佳，甚至还有一定的副作用，不仅房价没有降下来，甚至连平稳的目的也没有达到，反而导致房价逆市反弹，热钱投资由一线城市向二三线城市逐步蔓延，全国各地都出现了房产过热的现象。因此，2011年楼市调控政策将会继续进行，只不过在调控的力度、时间和具体措施的把握上还不能够确定，政府可能会根据年初的楼市走势再具体制定相关调控对策。

　　在日前举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新明确表示了2011年坚持房地产市场调控不放松的决心。姜部长表示，2011年要继续坚定不移地加强房地产市场调控，进一步细化已有的调控政策。

　　由此可见，2011年国家必将继续保持房地产市场调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地加强房地产市场调控，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。

　　猜想二：房产税改革势在必行？

　　征收房产税不仅能够严厉遏制房地产投机炒作，改变房地产的基本功能或让住房转变至居住的功能上来，而且能够调节社会的收入分配关系，促进社会和谐发展，增加地方政府的财政收入，缓解地方政府的财政压力，减少他们对土地财政的过分依赖，从而有效遏制房价的过快增长。但是，开征房产税涉及多方面的利益，对整个市场面影响很大，在正式出台前必须通盘考虑，不可操之过急，这或许也是房产税改革迟迟没有出台的原因之一。

　　征收房产税的主要目的是抑制投机性住房需求，而非打击自住性的刚性需求。这就要求必须对从第几套住房开征的问题上要加以认真研究，切忌眉毛胡子一把抓，把所有住房都作为征收对象。在地区上，是否应先行在住房价格较高、投机投资行为猖獗的地区和城市实施？种种以上问题，都是房产税改革政策制定者应审慎考虑的。如果时机和税率把握不好，准备工作做得不充分，那么征收房产税不仅难以打压高房价，反而有可能造成税负转嫁，从而进一步推高房价。2011年，只有在经过充分的准备工作后，才能开征房产税。

　　猜想三：保障房能否落实？

　　一个国家楼市的健康发展，核心并不是要保证每个人或每个家庭都买得起房，而是要保证每一个人和家庭都住得起房，保障性住房建设制度就是这样一个能够解决社会安居问题的福利住房政策。不论是廉租房、公租房，还是经适房，都是解决中低收入阶层住房问题的探索，尽管由于其中的腐败问题而导致未能达到保障房预期效果，但是总体而言思路是对的。

　　政府大力建设的保障性住房是针对于买不起商品房和无能力自行解决住房问题(包括无能力租市场价的住房)的贫困家庭或中低收入家庭的人群而建的住房。住房的保障性不是要取消市场经济中的商品房，反而是为了完善市场经济，挽救市场危机，刺激经济发展，弥补市场住房商品性缺陷的有力支持。

　　2011年国家会加大对保障性住房建设的资金投入，但是由于制度以及贪腐的原因，真正的效果可能不会那么明显，而且一般地方政府和地产商业结构对这些项目都不会太用心，所以保障性住房制度的建设依旧是路漫漫其修远兮，还将继续缓缓前行。

　　猜想四：商业地产比住宅更红火？

　　自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场开始进入了漫长的市场调整期，市场供给量与成交量较去年同期均出现大幅下滑。在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点。

　　在全国房地产市场这场“观望对峙”的拉锯战中，不少开发商认为此次房产调控的主要对象是住宅市场，商业地产并未受到调控政策的影响，“没有利空即是利好”的心理点燃了开发商的商业地产热情。因此，一众开发商纷纷将目光投向了商业地产，这其中包括万科、中粮等知名房企，他们都高调布局商业地产。国家的历次调控均未涉及商业地产，作为长期持有物业，商业地产能够带来长期稳定的收益，因此成为投资者的宠儿。目前商业地产尚处于发展初期，国家会扶持其稳定发展。稳定的资金收益和政策的扶持，是开发商看好商业地产未来发展的主要原因。而且，现在开发商业地产的回报率明显高于开发住宅项目，而高额回报的诱惑也是传统住宅开发商瞄准商业地产进行投资最重要的原因。

　　猜想五：精装房将取代毛坯

　　房成市场主流？

　　据来自中国房地产指数系统的监测数据报告，全国40座大中城市目前在售以及待售的房地产项目中，有超过17%的项目为精装修项目，精装修项目已成为主要产品。住建部相关领导表示“我国每年住宅装修造成的浪费高达3000亿元，虽然目前政策重点在于抑制房价和加强保障，从长远来看，取消毛坯房是大势所趋。”

　　国家倡导住宅精装已经提出了很多年，为什么前些年发展速度比较慢？主要的一个原因就是开发商积极度不高，愿意主动去做精装项目的少之又少。前几年房地产市场非常火爆，只要有房子就被抢光，开发商手中的房子根本不愁卖，更不会去考虑浪费时间、金钱、精力去做精装项目。而且当时购房者对精装住宅还不太了解，即使开发商费了很大劲做出来，购房者也不一定买账。但近两年来，随着房地产市场的发展、土地价格不断上涨、地王频现，开发商的成本不断加大。加上受国家宏观调控政策影响，房屋销售量明显下降，开发商之间的竞争加剧。为了在市场中有更大的竞争优势，开发商开始考虑从自身产品上下功夫，除了在配套、物业管理、文化理念等方面下功夫外，通过精装房在产品打造上表现出许多创新性来凸显自己产品品质和产品附加值，将毛坯改为精装产品出售，成了开发商竞争的又一趋势。(整理/李天舒)